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목차
1) 양도세 vs 보유세, “매체에서 말하는 기준”은 결국 4가지입니다
부동산 세금이 어려운 이유는, 뉴스에서 늘 이렇게 말하거든요.
- 기준일(언제 기준으로 보나?)
- 요건(무슨 조건을 만족해야 하나?)
- 구분(1주택/다주택, 조정대상지역 등 케이스 분기)
- 절차(언제까지 신고/납부해야 하나?)
이 4가지를 기준으로 보면 **양도세(양도소득세)**와 **보유세(재산세·종부세)**가 깔끔하게 정리됩니다.
1) 지금 먼저 구분하세요: 양도세는 “팔 때”, 보유세는 “가지고 있을 때”
- 양도세(=양도소득세): 집을 팔아 **이익(양도차익)**이 생기면 내는 세금
- 보유세: 집을 보유한 사실만으로 매년 내는 세금(대표: 재산세, 종합부동산세=종부세)
2) 보유세(재산세·종부세)에서 “매체가 꼭 말하는 기준” = 6월 1일
뉴스에서 “보유세 부담” 이야기 나오면 거의 항상 따라오는 말이 있어요.
✅ 과세기준일은 매년 6월 1일
즉, **6월 1일에 ‘누가 소유자였는지’**가 그해 보유세의 출발점이 됩니다.
(1) 재산세: 보통 7월·9월에 나뉘어 고지되는 ‘기본 보유세’
재산세는 “대부분의 주택 보유자가 기본적으로 내는 세금”으로 소개되는 경우가 많죠. 고지 시기는 보통 7월/9월로 체감됩니다.
“집을 5월에 팔았는데도 고지서가 날아오는 이유? 바로 6월 1일 과세기준일 때문이에요.”
(2) 1주택자 보유세 완화 이슈의 핵심 키워드 = 공정시장가액비율 특례
기사나 정부 발표에서 자주 나오는 표현이 **‘공정시장가액비율’**이에요.
재산세 과세표준 산정 때 공시가격 반영 비율로 설명되며, 1주택자 부담 완화를 위해 **특례(예: 3억 이하 43%, 3~6억 44%, 6억 초과 45%)**가 연장 적용된 내용이 공식 발표로 소개된 바 있습니다.
- “공정시장가액비율이 오르면 재산세(보유세)가 늘 수 있다”
- “1주택자 공정시장가액비율 특례는 보유세 부담 완화 장치다”
(3) 종부세(종합부동산세): “재산세 + 추가” 느낌으로 체감되는 보유세
종부세는 뉴스에서 보통 “고가주택/다주택자의 부담” 맥락으로 등장해요.
재산세와는 별도로 계산되며, 종부세의 과세표준을 정할 때도 공정시장가액비율이 언급됩니다.
3) 양도세(양도소득세)에서 “매체가 꼭 말하는 기준” = 신고기한 + 비과세 요건
양도세 이슈는 기사에서 크게 두 갈래로 나뉩니다.
- 언제까지 신고/납부해야 하는가
- 비과세(또는 중과/배제) 요건이 무엇인가
(1) 양도세 신고기한: “양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월”
국세청 안내에서 가장 정확하게 정리돼 있어요.
부동산을 양도한 경우, 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부가 필요합니다.
“잔금일이 양도일이 되는 경우가 많기 때문에, 계약서만 믿고 있다가 신고기한 놓치면 진짜 곤란해요.”
(2) 1세대 1주택 양도세 비과세: ‘2년 보유’ + (조정대상지역 취득분은) ‘2년 거주’
국세청은 1세대 1주택 비과세의 큰 틀을 다음처럼 안내합니다.
- 양도일 현재 1세대 1주택이고 2년 이상 보유하면 비과세(단, 고가주택 등 예외)
- 그리고 2017.8.3 이후 취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주 요건이 붙는다고 명시돼요.
“1세대 1주택 양도세 비과세는 ‘보유 2년’이 기본, 조정대상지역 취득분은 ‘거주 2년’이 핵심”
4) 2026년 현재 “조정대상지역·잔금 시점”이 다시 양도세 핵심으로
요즘 기사 흐름을 보면 “양도세”가 다시 헤드라인에 등장하는 포인트가 있어요.
특히 강남3구·용산 같은 지역은 규제/정책 이슈와 함께 자주 언급되고, **잔금 시점(대금 청산 시점)**을 어떻게 보느냐가 거래 전략으로 보도됩니다.
- “양도세는 보통 **대금청산일(잔금일)**이 양도시기가 되는 구조라서, 잔금 날짜가 세금·규정 적용에 영향을 줄 수 있다”
- “최근 보도에서도 다주택자 양도세 관련 유예/보완 논의가 ‘잔금 시기’와 함께 다뤄졌다”
5) 사람들이 ‘진짜’ 검색하는 실전 Q&A
Q1. 보유세는 매달 내나요?
아니요. 보유세(재산세·종부세)는 “기준일(6/1) → 고지” 흐름으로 체감됩니다.
Q2. 양도세는 언제까지 내야 하나요?
원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부가 필요합니다.
Q3. 1세대 1주택이면 무조건 양도세 0원인가요?
“무조건”은 위험해요. 고가주택 예외(12억 초과분 과세 등), 조정대상지역 취득분의 거주요건 같은 분기가 있습니다.
Q4. 양도세 줄이려면 뭐부터 해야 해요?
가장 현실적인 1순위는 필요경비 증빙 챙기기예요.
중개보수, 수리/리모델링 등은 요건 충족 시 양도차익을 줄이는 데 도움이 될 수 있어요(영수증/계약서/이체내역 확보!).
6) 바로 따라하는 체크리스트
✅ 양도세(양도소득세) 체크리스트
- 양도일(대금청산일/잔금일) 기준으로 신고기한(2개월) 캘린더에 저장
- 1세대 1주택 비과세: 2년 보유 충족?
- 조정대상지역 취득분이면 2년 거주 충족?
- 필요경비 증빙(중개보수/수리 등) 모아두기
✅ 보유세(재산세·종부세) 체크리스트
- 매년 6월 1일 기준으로 보유 여부/명의 확인
- 1주택자라면 공정시장가액비율 특례 적용 여부 체크
- 재산세 고지 시즌(7월/9월) 전에 예상 세액 확인
마무리
정리하면,
보유세(재산세·종부세)는 6월 1일,
양도세(양도소득세)는 잔금일 + 신고기한 2개월,
그리고 1세대 1주택 비과세는 보유 2년 + (조정대상지역 취득분) 거주 2년이 입니다.
